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龙头房企拿地热情不减 收缩战线重心重回一二线城市

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领导企业赢得土地的领先热情并未降低。收缩线的焦点是回到一线和二线城市

本报记者陆晓晓北京报道

土地作为房地产企业生产的“面粉”,一直是住房企业未来发展的重要生产资料。在上半年的土地市场上,领先的房地产企业仍然保持着补仓的积极性。

然而,在征地策略方面,在今年房地产市场的严格控制下,大多数企业在市场策略上更加谨慎,减少了三线和四线城市的前线,并回归到第一和第二 - 城市。此外,它在土地征用,土地征用合作,项目收购和并购以及控制市场风险方面更加灵活。

上半年,主要房地产企业的积极性没有降低。

根据中国指数研究院的数据,碧桂园,万科和荣创在征地量方面占据前三位。 1 - 6月,碧桂园共计981亿元,占据征地清单的首位;万科主动强行征用土地,从1月到6月占据第二位,共计68.8亿元; 6月份获得的土地总量达到680亿元。

领先的住房企业在获取土地资源方面没有优势,产业集中度明显。 1 - 6月TOP10企业累计达到5586亿元,占TOP100企业的36.6%,TOP10企业收入347亿元; 1 - 6月TOP30企业共计9559亿元,占TOP100企业的65.3%。占用土地的门槛为179亿元。

6月份,土地拍卖市场继续回暖,房地产开发商的积极性并未降低。今年上半年,融创收购的土地数量达到去年同期的5.8倍。新城征收的土地数量同比增长70%以上。保利在5月继续保持这一趋势,6月份获得的土地数量仍为240亿元。以上,龙湖,中海等企业获得的土地已超过100亿元。此外,万科,龙光,滨江,金茂等企业获得的土地数量明显增加。自2019年3月以来,土地市场逐渐回暖,房地产开发商的积极性不断增强。一些住房公司非常愿意补充其职位。

一线和二线城市的区域集中

在房地产企业房地产收购战略中,龙头企业主要集中在长三角,中西部,环渤海,珠三角仍是住房企业募集资金的重点区域。此外,在城市层面的选择上,住房企业已经回归。一两线的意图是显而易见的,三线和四线城市的布局已趋同。

根据中国指数研究院提供的数据,长江三角洲在各个城市群获得的土地数量方面位居榜首,中西部地区继续受到关注。 1至6月,长三角TOP10企业获得的土地总量为2348亿元,继续处于较高水平。由于产业转移和人才引进的政策,中西部地区重点城市的经济发展加速,成为房地产企业投资的热点。土地总额达到1676亿元; TOP10在环渤海地区获得的土地数量比去年略有增加,达到1022亿元;珠江三角洲TOP10土地征收量较去年同期减少,达1111亿元。

今年年初,许多住房公司表示,2019年的投资重点将从第三级到第四级重返一线和二线城市。半年后,结果确实开始见效。一些住房公司已开始退出第三和第四层,其中包括世茂,敏捷,阳光城等。代表性住房公司已表示,2019年的投资重点将倾向于高能耗城市。

根据一些房地产企业的统计,从一些房地产企业的投资趋势来看,正荣集团80%以上的新土地储存在1 - 6月份位于一线和二线城市,严格而高度实施年初提出的“关注二线”战略;阳光城的一线和二线以及中骏的新土地储存量占总量的一半以上。与2018年相比,一线和二线城市的比例增加了约10%。

住房投资规模更集中在二线。今年上半年,徐汇和中国海运占一线和二线城市新建水土建设的90%以上。与2018年第3和第4线的积极投注相比,徐汇在2019年显着提高了一线和二线城市的征地比例,比2018年增加了40%。

由于许多住房公司选择返回一线和二线城市的原因,诸葛住房研究中心的分析师郭世英在接受《华夏时报》采访时说,随着棚屋的撤退,住房企业采取了三四线城市。土地的热情已经下降,回到一线和热点二线城市。据诸葛芳芳数据研究中心统计,二线城市TOP20住房企业征地比例明显增加。一些品牌住房企业已经回到二线城市,如荣创,新城,正荣等二线城市的房地产企业。地面很强大。与一线和四线城市相比,一线和二线城市对人口的吸附能力非常有利。品牌住房企业更加关注城市的未来发展,因此他们回归一线和二线城市。

上海中原房地产市场分析师卢文钊告诉《华夏时报》,目前情况更像是2012年。当房地产市场收紧时,房地产公司将重返一线和二线市场。相反,一级和二级市场弹性较强,而第三和第四线的内生增长有限,市场风险相对较高。

土地征用战略更加灵活

在地价较高的一线和二线城市,合作征地已成为近年来住房企业的共同战略。例如,今年上半年,华润+电力建设联盟以73亿元赢得北京石景山一块,第一批+富力成功拍下北京市顺义区高丽营镇土地,总价41亿元人民币。面对一,二线热门核心城市“低地价,低价”的情况,住房企业继续相互配合,降低资金占用率。

上半年,除土地招标外,住房企业的收购数量有所增加。与激烈的土地招标竞争相比,二级市场获得的土地和项目更具成本效益,可以快速进入新的城市和地区。中国指数研究院的数据显示,2019年上半年,二级市场的土地出资额为82.7亿元,比去年同期增长5.3%。

从并购的角度来看,中小型住房企业,优质项目和资产套餐是大型住房企业的主要目标。具体来说,荣创和世茂是上半年的国王并购。双方已完成高达200亿元的并购。荣创收入北京盘海国际项目1号地块,上海董家渡项目,阳光100重庆项目,引起了市场的广泛关注。上半年,世茂收购了太和,明发,万通,开城,丽君房地产,悦泰股份公司等20多个项目。

郭世英指出,一线和二线热点城市的征地成本和征地严重程度均有不同程度的扩大。大型住房企业通过二级市场收购和收购房地产项目,增加了自身优势。收购和收购项目的成本相对较低,大多数项目都处于开发阶段,可以大大缩短项目开发周期。快速进入市场节奏,提取资金。

房地产公司如何控制风险?郭世英建议,在征地过程中,房地产企业必须先从多个方面对土地进行评估,计算土地征收成本和后期开发利润,以及后期市场最差评价。在房地产企业征地之前,有必要评估地块及周边地块和项目的优缺点,土地,项目价格,地点和周边设施。只有通过完善所有评估,您才能知道合理的价格和控制风险。

三盛集团执行副总裁冯惠明在最近举行的博鳌论坛上表示,企业应该在收紧住房融资的背景下,做好调整现金流量管理的方法。我们现在需要投资方。每个项目在获得时都必须提供资金解决方案。初始投资回收期可以回收,这是严格要求的。在这种情况下,房地产必须有更好的房地产资产,选定的区域必须能够支持有效运行。

主编:覃肄灵