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正商集团拆分旗下物业公司谋上市,欲左右手联动叩响资本市场大门?

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近年来,正商集团在自身上市进程推迟后,频繁分拆各行业业务独立上市。然而,这些看似混乱的行为并没有引起资本市场的注意,市场价值也不理想。

令人惊讶的是,这并没有阻止正商集团继续拆分其上市公司。今年8月,正商集团刚刚完成在上市平台正商实业(香港:)上新股的计划后,最近拆分了旗下物业公司河南兴业物联网管理技术有限公司(以下简称“兴业物联网”),并向香港交易所提交了首次公开招股说明书。

这家被业界称为“蚂蚁型”的物业公司,2018年的总收入只有1.31亿元。正商集团到底在做什么来促进其上市?

1亿收入寻求市场,智能化能有助于性能突破吗?

10月18日,正商集团正式分拆旗下物业公司兴业银行上市,并向香港联合交易所提交首次公开招股说明书。然而,在招股说明书信息披露之初,兴业五莲因其"蚂蚁式"发展规模受到市场的批评。

根据招股说明书,截至2018年12月31日,兴业银行实现收入1.31亿元,管理面积210万平方米。规模远小于“老乡”新源服务(香港:),甚至远非最小的上市物业公司和宏服务(香港:)。

推动这样一家公司上市的目的是什么?安居客首席分析师张博告诉蓝鲸房地产,一方面,在目前房地产融资有限的背景下,房地产公司上市可以带来更多的现金流,同时,由于房地产公司现金流相对稳定,更容易得到金融机构的青睐。另一方面,在房地产进入股票时代的过程中,未来物业公司对住宅企业的重要性将越来越明显,也将是未来住宅龙头企业抢占的一个新的发展高地。同时,物业公司声誉的提升也将为母公司的品牌加分,更好地促进集团整体项目的销售。

蓝鲸房地产统计发现,2019年被房地产公司分拆上市的房地产公司的市盈率高于房地产公司本身,市场对其发展充满期待。与此同时,对于房地产公司来说,市场甚至给出了比传统房地产公司更高的估值。近日,新源地产旗下物业管理公司新源服务(Xinyuan Services)成功登陆香港证券交易所,上市首日涨幅100%,市值超过20亿港元。这进一步证实了物业管理公司在资本市场上的“热蛋糕”地位。新源服务的快速增长和高估值也可能是正商集团推动房地产公司上市的原因。

然而,张博直言不讳地表示,兴业银行目前管理的领域确实很小,其收入规模也比大多数在香港上市的房地产公司小。上市之路可能充满不确定性。

除了发展规模之外,兴业联的发展模式也引起了业界的热烈讨论。

公共信息显示,法国兴业银行(Societe Generale)是一家专门为非住宅物业提供物业管理和增值服务的公司。自2017年10月以来,法国兴业银行开始向房地产开发商提供智能工程服务,从而形成了两大业务部门:物业管理和增值服务以及智能工程服务。迄今为止,已承担29个智能工程项目,完成1个智能工程项目。

蓝鲸地产梳理招股说明书数据,发现在增加智能工程服务业务后,兴业银行的毛利率从2018年底的47.5%上升至2019年上半年的49.0%。然而,法国兴业银行智能项目认可的总收入从2018年底的14%下降至2019年上半年的9.2%。

张博向蓝鲸房地产(Blue Whale Real Estate)指出,目前,房地产公司的主要收入仍然来自物业管理和增值服务,这是传统房地产公司的核心,这一收入的可测量性和长期可预测性相对客观。同时,智能工程服务是未来的趋势。一方面,它受到智能硬件设备发展的制约;另一方面,很难判断未来的收入预期。

然而,张博也指出,虽然5G时代的物联网、云计算、大数据和人工智能相关领域为物业公司的智能管理提供了良好的技术支持,但智能物业管理的复制并不容易。“一方面,不同等级的属性对智力有不同的要求;另一方面,不同地区和规模的城市对智力也有不同的要求。”

由此可见兴业物流协会的智能工程服务能推动企业前进多远,还需要时间来验证。

发展严重依赖母公司,规模扩张乏力?

像许多被房地产公司分拆的房地产公司一样,兴业银行目前依靠正商集团管理商业建筑。

根据招股说明书数据,2016年至2018年三年间,兴业银行为正商集团开发的物业提供物业管理服务产生的收入分别占总收入的94.0%、88.2%和88.3%。可以预测,兴业银行的扩张速度在很大程度上取决于母公司的房地产开发速度。

但近年来,长期深入郑州市场的房地产公司正商集团逐渐被外国房地产公司侵蚀其市场份额,房地产公司规模的增长率势必受到影响。蓝鲸地产梳理克里统计数据,发现截至2019年9月,碧桂园在郑州市场销售中名列第一。郑商集团正式失去郑州的领先地位,仅差0.6亿元人民币。

与此同时,正商集团的征地速度也在放缓。郑州市场研究机构的数据显示,郑商集团今年上半年斥资16.37亿元,将仓储面积扩大21.93万平方米,在郑州市场排名第一。但自下半年以来,正商集团没有采取任何举措。

在官方网站公布的40个待售项目中,只有17.5%是高端写字楼,其余是住宅项目。由此给兴业联合会带来的“供给”也相对有限。

对此,蓝鲸地产就兴业银行未来是否调整业务范围的问题向正商集团发出了采访函,但截至发布之时,尚未收到对方的回复。关于未来的规模发展,法国兴业银行(Societe Generale)招股说明书指出,将有选择地寻求物业管理行业的并购机会。

中国企业资本联盟副主任白文喜告诉蓝鲸地产,兴业联想希望通过并购走出河南,也许只是为了在资本市场上落地。他进一步分析说,位于河南一个小角落的企业在实现全国分销方面面临巨大困难。首先,它需要有一个国家战略眼光来看待这个行业。二是跨区域发展的文化冲突和资源组织、团队是否有能力支持;第三,物业管理行业目前属于风口行业。门槛和成本明显提高,将大大增加跨区域扩张的成本和难度。

正商集团的左手和右手通过多种资本上市平台相连?

兴业银行面临的规模发展困难也反映了母公司正商集团面临的发展困难。

多年前,正商集团宣布将走出河南,在全国范围内进行分销,但直到现在,郑州市场仍然是其销售的主要贡献者。官方网站公布的40个项目中,只有青岛和海南有一个项目出售,其余都来自河南市场,郑州占据28个席位。

面对规模发展的困境,正商集团计划在2014年通过首次公开发行打破壁垒,但以失败告终。

为了弥补主战场上的损失,正商集团在接下来的几年里不断努力,通过其子公司完成了在美、港、a股的资本分配。2015年5月,正商集团的子公司JoyTownInc收购恒辉企业控股(香港)22.13亿股。)(前称正商工业)总造价7 . 31亿港元。从而获得HKEx上市公司的“入场券”。2016年8月,正商集团推广其GMRE(美国:GMRE)(全称:全球医疗信托(GlobalMedicalReitInc),意思是全球医疗房地产投资信托,是正商集团的太阳公司。)登录纽约证券交易所;2018年6月,公司正在开发赞郁科技股份,以进入环保领域。

然而,蓝鲸地产注意到,与其他上市平台相比,正商集团更青睐正商产业,频繁借入各种资金拓展正商产业。市场也一直在说,它希望通过商业企业上市。

然而,值得注意的是,资本市场对商业企业的认可程度不高。截至10月24日收盘时,正商实业的报价为每股0.345港元,较2015年每股0.3305港元的收购价格上涨4.4%。9月26日,该行宣布发行2021年到期的2.2亿美元优先票据,票面利率为12.8%,远高于8.08%的行业平均水平,这似乎也印证了资本市场的态度。

薄文喜向蓝鲸地产指出,目前正商集团旗下几个上市平台的估值并不理想,也没有给其融资带来多少帮助。正商集团剥离该物业公司上市并不排除通过该物业公司“补血”母公司的可能性。

兴业物资协会是“供血”正商产业的下一个板块吗?这个问题仍然需要时间来回答。然而,很明显,在正商集团“收集”上市平台的运作下,各行业提供的资本“弹药”可能难以满足预期。接下来,它会继续拆分其他板块还是推进整体上市进程?蓝鲸的特性将被持续观察。

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