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城市更新能否撑起万亿市场?业内称金融手段尚未成熟

新浪财经讯11月27日,中国城市更新论坛主席、高河资本合伙人苏欣日前告诉新浪财经,随着房地产行业从发展时代向股票时代转变,城市更新已经具备了数十亿市场规模的潜力。 然而,与住宅开发市场相比,股票市场具有较长的产业链和投资周期,相应的金融手段还不成熟,如预计将在行业内出现的公开发行REITs(房地产信托和投资基金)。

苏欣对城市更新的市场前景持乐观态度。“城市更新市场已经出现,而且(在未来)规模达到数十亿美元。” “我们什么时候能达到这个规模?他认为有两个主要影响因素,一是相应资产管理公司的标准化和规模,二是财务手段的成熟度,后者是最关键的

以美国为例。美国约有13-14万亿美元的商业房地产,其中40%已经成为金融产品,包括房地产投资信托基金(REITs)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、私募股权基金等。

苏欣指出,“房地产开发是一种高周转率、制造业模式。我购买零件,组装成机器,然后出售。房地产开发就是这种模式。” 城市更新的最终模式是以现金流运营项目,最终进入证券化市场或出售给保险等较大的机构。 他总结说,房地产和住宅开发有“三高”:高毛利、高营业额和高回报;然而,城市更新是“三长”:产业链长,资本要求长,投资周期相对长

“我们以前的财务方法基本上是建立在发展时代的基础上,住宅开发的财务是高度循环的 基于这种股票(市场)的需求,资产长期运作的金融手段尚不成熟,因此各种形式的房地产投资信托基金应运而生,解决了一些问题,但规模不够。"

在他看来,房地产投资信托基金是城市更新最重要的金融手段 以广州城市更新项目永清广场为例,“现有的城市更新模式大多是机会主义的。所谓的机会主义模型是购买资产,然后通过将硬件更改为空并加载内容来最终操作资产。它可以在大约3到5年内撤回。” 这方面的资金通常是5+1+1,这是一个5年的时期,但有两年的缓冲空间。 每个基金的具体收入是不同的。如果是机遇型城市,更新预期基本在12%~15%,这是行业的总体水平。"

长期租赁公寓共有的房地产投资信托基金资产,“因为长期租赁公寓不能批量出售,那么回报率是33,354,约3-5% 然后通过更好的操作,一些资本市场政策可以投入资本市场,投资者可以退出套利。" 苏欣说 因此,房地产投资信托基金对未来股票市场的发展非常重要。“这是促进(房地产)产业发展的一个非常重要的手段。没有房地产投资信托基金,数十亿(城市更新)市场将没有资金,也将无法做到这一点。”

尽管近年来房地产投资信托基金公开发行,我们还没有看到“靴子”落地。 今年11月,在2019年中国新(重庆)战略互联互通示范项目金融峰会上,证监会副主席阎庆民介绍,目前证监会正与相关部委合作,研究并推动国家政策支持的重点领域公开发行房地产投资信托基金试点工作,支持新加坡在中国的投资基础设施项目,如中国新工业园区,通过公开发行房地产投资信托基金进行融资。

至于公募房地产投资信托基金何时可以开放,苏欣认为公募房地产投资信托基金的技术准备大致相同,但“没人能判断何时开放”,而且“其实可以和SciDev.Net相比。我们(曾经)在媒体上听到很多猜测,每次都是错误的,但是当开关被按下时,它突然被打开了。”

今年有超过460家房地产公司破产的消息最近在业内引发了一场辩论。有人认为房地产“破产潮”正在逼近。有些人认为与前几年相比,这个数字在正常范围内,不应该是一个大惊喜。 人民法院公告网公布的破产文件显示,大多数破产的房屋企业都是中小开发商。

关于中小开发商的未来,苏欣告诉新浪财经,在当前的市场和政策环境下,高杠杆率的开发商前景堪忧。 他还指出,开发商自己对市场的心理预期也发生了变化,大多数小开发商将来都会选择出售项目。 “如果是一家小公司,我们会把自己置于这样的境地,并认为(如果在过去)我们已经赚了钱,还有一小块土地剩下。这个时候你会做什么?卖掉它 你必须自己开发吗?出售这个项目是一种思路。 大多数(小开发商)会朝这个方向发展。 ”(新浪财经王茜)

责任编辑:霍奇